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Entrada de fundos e Fiagros acelera reconfiguração do mercado de terras agrícolas no Brasil
Pressão global por alimentos e sucessão patrimonial no campo atraem capital institucional, elevam preços, mudam critérios de compra e iniciam um ciclo de troca de controle fundiário no país.
As terras agrícolas brasileiras estão passando por uma reconfiguração estrutural. O movimento, antes restrito a produtores rurais, famílias tradicionais e transações locais, agora tem novos protagonistas: fundos de investimento, Fiagros e gestoras nacionais e internacionais que tratam o campo como uma classe estratégica de ativos.
Em apenas três anos, os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros) saíram do papel e se tornaram um dos segmentos que mais cresce no mercado financeiro brasileiro. Hoje já há 142 fundos registrados, com patrimônio líquido superior a R$ 43 bilhões, segundo o Boletim de Finanças Privadas do Ministério da Agricultura e Pecuária. Paralelamente, fundos privados como ARAR Capital, Mobius, Vinci, Riza, Suno e BTG Pactual vêm captando centenas de milhões e, em alguns casos, mais de R$ 1 bilhão, para aquisição direta de terras produtivas no país.
O interesse não é casual. O pano de fundo dessa movimentação está ligado a duas pressões globais crescentes: insegurança alimentar e sucessão patrimonial no campo. O Brasil ocupa uma posição estratégica nesse tabuleiro. Projeções da FAO mostram que, até 2030, o mundo terá dois bilhões de pessoas a mais e uma demanda 60% superior por alimentos.
A Cargill estima que 80% desse crescimento será atendido por ingredientes provenientes do Brasil, indicando que oito em cada 10 novos pratos consumidos no planeta terão origem em território nacional. Em um cenário em que EUA e Europa têm limites rígidos de expansão agrícola, o Brasil segue como uma das últimas fronteiras com terras férteis, escala e capacidade produtiva.
Mudanças no perfil de comprar áreas rurais
Foto: Jonathan Campos
Esse contexto atrai capital e eleva o nível de exigência. A compra de terras, que historicamente se baseava em relações pessoais e conhecimento empírico, agora passa a ser guiada por análise técnica, estruturas jurídicas formalizadas e governança. “Existe uma corrida silenciosa acontecendo. A demanda por terras vinda de FIAGROs e fundos aumentou muito desde 2023. É a maior transformação que já vimos no mercado fundiário”, afirma a especialista em Negócios Geórgia Oliveira, que atua em plataforma especializada em vendas de propriedades rurais.
Segundo ela, o avanço dos FIAGROs trouxe ao setor um mecanismo comparável ao dos fundos imobiliários, mas aplicado ao agronegócio, algo raro no mundo e decisivo para democratizar o acesso ao mercado fundiário. “Esse novo apetite financeiro já está mexendo com preços e liquidez. Nos últimos cinco anos, o valor médio das terras dobrou, superando ações, renda fixa e fundos imobiliários”, expõe, salientando: “Terras agrícolas oferecem atributos que investidores buscam em ciclos de incerteza: baixa volatilidade, renda recorrente atrelada à produção e proteção cambial indireta, já que grande parte do agronegócio é dolarizada. Não por acaso, fundos multimercados, family offices e investidores estrangeiros passaram a disputar áreas com logística estabelecida, acesso a crédito e potencial de alta produtividade”.
Sucessão no campo
Ao mesmo tempo, um segundo vetor impulsiona a mudança: a sucessão no campo. Estimativas da consultoria Cerulli Associates indicam que US$ 84,4 trilhões serão transferidos globalmente até 2045, e o Brasil representa mais de 10% desse volume. “Uma fração relevante desse patrimônio está atrelada a terras rurais e operações agropecuárias familiares. Porém, sem planejamento sucessório ou interesse da próxima geração em assumir a atividade, muitas propriedades tendem a ser vendidas, não por estratégia, mas por necessidade”, ressalta.
Esse fenômeno pode pressionar o mercado em duas direções. Em regiões com baixa liquidez, a entrada repentina de oferta pode reduzir preços no curto prazo. Por outro lado, propriedades com gestão estruturada, escrituração organizada, sucessão definida e vocação produtiva clara devem ganhar prêmio de mercado e se tornar alvo de consolidação por investidores institucionais. “O mercado de terras agrícolas no Brasil registra aumento no volume de consultas por fundos e investidores estrangeiros desde 2023. Eles chegam com tese, com capital levantado e com uma necessidade clara de alocar. Esse comportamento nos mostra, com muita nitidez, que estamos vivendo uma fase importante de troca de donos de terras na história do agronegócio brasileiro”, afirma Geórgia, enfatizando que o que antes era uma negociação baseada predominantemente em tradição e relações pessoais passou a incorporar processos mais estruturados, como auditoria, due diligence, análise geoespacial e simulações de desempenho agrícola.
Foto: Shutterstock
Ou seja, atualmente não basta ter terra. É preciso ter gestão, governança e documentação em dia. “Os investidores institucionais só olham áreas com auditoria, histórico produtivo e potencial de escala. A mudança no perfil do comprador de terras, agora mais profissional do que nunca, forçará a profissionalização no campo como um todo e o reposicionamento dos preços. As propriedades preparadas sobem de patamar; as que não acompanharem esse movimento perderão liquidez. É uma mudança estrutural e irreversível”, menciona.
A confluência de capital financeiro, pressão global por alimentos, transição geracional e marcos regulatórios mais maduros apontam para uma nova era no mercado rural brasileiro. Uma era em que terras não são apenas herança, nem apenas patrimônio, mas instrumento de estratégia econômica, geopolítica e segurança alimentar. E, à medida que novos atores entram no jogo, uma coisa fica clara: o mapa de quem controla as terras brasileiras está mudando e rápido.
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Geopolítica, clima e logística entram no centro do debate da cadeia da soja
Seminário em Londrina (PR) vai reunir especialistas para discutir os desafios que podem definir a competitividade da soja brasileira nos próximos anos. As inscrições são gratuitas.
A relação comercial entre Brasil e China, os impactos das mudanças climáticas, os gargalos logísticos e a descarbonização da produção estarão entre os principais temas do 8º Seminário Desafios da Liderança Brasileira no Mercado Mundial de Soja, que será realizado nos dias 04 e 05 de agosto, na Embrapa Soja, em Londrina (PR).
Foto: R.R.Rufino/Embrapa Soja
O evento vai reunir cerca de 150 participantes, entre pesquisadores, técnicos, representantes da indústria, produtores rurais e especialistas da cadeia da soja. As inscrições são gratuitas e podem ser feitas pelo site do seminário, enquanto houver vagas.
Segundo o pesquisador Marcelo Álvares de Oliveira, da Embrapa Soja, a programação foi estruturada para discutir fatores que influenciam diretamente a competitividade do setor. “Vamos debater a geopolítica e a relação comercial entre Brasil e China, além dos desafios e oportunidades da cadeia da soja brasileira. Também teremos discussões sobre cultivares adaptadas às mudanças climáticas, logística, descarbonização e o papel do biodiesel na sustentabilidade da produção”, afirma.
Para Daniel Amaral, diretor de Economia e Assuntos Regulatórios da Abiove, manter a liderança brasileira no mercado internacional depende não apenas do volume produzido, mas também da qualidade do produto.”Preservar nossa liderança exige um debate técnico constante sobre a qualidade da soja brasileira. Garantir um produto de alto
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padrão para as indústrias nacional e internacional de óleos e farelos é o que realmente define a competitividade do setor”, destaca.
O seminário é promovido pela Embrapa Soja em parceria com entidades representativas da produção, da indústria e da exportação de grãos, entre elas Abiove, Anec, Aprosoja Brasil, CNA, Sistema OCB e Sindirações.
Brasil amplia liderança
O encontro ocorre em um momento de expansão da produção brasileira. Na safra 2025/26, o país colheu 180 milhões de toneladas de soja, em uma área próxima de 48 milhões de hectares, segundo a Companhia Nacional de Abastecimento (Conab). No mesmo período, os Estados Unidos produziram 116 milhões de toneladas.
Além da produção recorde, o processamento industrial também segue em crescimento. A Abiove estima que o Brasil processe 63 milhões de toneladas de soja em 2026, com produção de 48,6 milhões de toneladas de farelo e 12,65 milhões de toneladas de óleo de soja.
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El Niño pode encher os silos e esvaziar as margens
Pesquisa aponta que o clima deve favorecer a produção agrícola, enquanto a maior oferta tende a pressionar as cotações das commodities.
O El Niño previsto para o ciclo 2026/2027 tem potencial para se tornar um dos eventos climáticos mais intensos da última década. Para a agricultura da América Latina, especialmente no Brasil e na Argentina, o fenômeno pode favorecer a produção de grãos e oleaginosas, mas também trazer um efeito colateral: mais oferta no mercado e menor rentabilidade para o produtor.
Foto: Fernando Dias
A avaliação é da Allianz Research, divisão de pesquisa macroeconômica da Allianz Trade, que analisou os impactos econômicos do fenômeno climático sobre diferentes regiões do mundo. Confira aqui o estudo completo.
Com base em episódios anteriores de El Niño, o estudo mostra que a produção agrícola brasileira tende a superar a média histórica. Em 2015, por exemplo, a safra de soja ficou cerca de 4% acima da tendência dos cinco anos anteriores, enquanto a produção de café arábica registrou desempenho aproximadamente 5% superior ao esperado.
Segundo os pesquisadores, o aumento das chuvas no Sul da América do Sul favorece o desenvolvimento das lavouras e amplia a oferta de alimentos. No entanto, esse crescimento da produção pode pressionar as cotações das commodities agrícolas, reduzindo a margem dos produtores.
Outro desafio apontado pelo levantamento é a capacidade de armazenagem. Em anos de safra cheia, a oferta elevada
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tende a ocupar rapidamente os silos, elevando os custos de estocagem tanto para produtores quanto para tradings.
Efeitos diferentes dentro do Brasil
Embora o El Niño favoreça boa parte das áreas agrícolas do Centro-Sul, seus efeitos não são uniformes. O estudo destaca que a Região Norte e a Amazônia podem enfrentar períodos de seca mais severos, com reflexos sobre a navegação fluvial, a geração de energia hidrelétrica e o abastecimento de alimentos.
Esse cenário também pode exercer pressão sobre a inflação em países como Brasil, Colômbia e Peru, principalmente por impactos na logística e nos custos de produção.
Oferta maior e preços menores
No mercado internacional, a expectativa é que o aumento da produção de soja e milho na América Latina contribua para ampliar a oferta global de alimentos e aliviar parte das pressões inflacionárias observadas em outras regiões.
Por outro lado, exportadores brasileiros podem se beneficiar do maior volume embarcado, enquanto indústrias processadoras e empresas expostas à volatilidade das commodities agrícolas tendem a enfrentar um ambiente mais desafiador diante da possibilidade de queda nos preços.
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Frete rodoviário terá novas regras, mas sem piso nacional para caminhoneiros
Proposta amplia as penalidades para quem descumprir o piso do frete, altera as regras de fiscalização e prevê atualização semestral da tabela de preços.
O piso salarial nacional de R$ 5 mil para caminhoneiros de longa distância ficou fora da versão final da Medida Provisória nº 1343/2026 que atualiza as regras do frete rodoviário. Aprovado pelo Senado, o texto segue para sanção presidencial com mudanças no cálculo do piso mínimo do frete, na fiscalização do transporte de cargas e nas penalidades aplicadas ao setor.
Foto: Geraldo Bubniak
A previsão de uma remuneração mínima mensal não fazia parte da proposta original do governo. O dispositivo foi incluído durante a tramitação na Câmara dos Deputados, mas acabou retirado pelo Senado sob o entendimento de que o tema não tinha relação direta com o conteúdo da medida provisória.
Com isso, a remuneração dos motoristas profissionais de longa distância continuará sendo definida por acordos e convenções coletivas de trabalho.
Anistia a multas
Além das mudanças nas regras do frete, a proposta concede anistia a caminhoneiros multados por bloqueios em rodovias durante as manifestações de 2022. O perdão das penalidades foi incluído durante a tramitação da medida provisória no Congresso.
O texto também transforma em advertência as multas aplicadas até a publicação da futura lei por descumprimento
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das regras do piso mínimo do frete, como o pagamento abaixo dos valores previstos na Lei nº 13.703/2018. A medida vale para processos ainda em andamento, penalidades sem decisão definitiva e multas que ainda não foram quitadas.
A conversão não se aplica a casos de fraude, uso de documentos falsos ou omissão deliberada de informações. Também não haverá devolução de valores já pagos. O direito dos transportadores de cobrar diferenças de frete e indenizações previstas em lei permanece assegurado.
Além das anistias, a proposta promove uma ampla atualização da legislação do transporte rodoviário de cargas. Entre as principais mudanças estão novos critérios para o cálculo do piso mínimo do frete, atualização semestral da tabela de referência, reforço da fiscalização, endurecimento das penalidades para quem pagar abaixo do piso, novas regras para o cadastro de transportadores e alterações na fiscalização do peso dos caminhões.
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Frete mínimo
O projeto altera as regras de cálculo dos pisos mínimos do transporte rodoviário de cargas. A tabela deverá considerar os custos operacionais da atividade, como os relacionados a combustível, manutenção, pneus, seguros, tributos, salários e tempo de carga e descarga.
A Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT) poderá firmar parceria com a Infra S.A. para elaborar os cálculos dos pisos. O texto também atualiza conceitos da legislação e cria a definição de veículo de carga de pequeno porte (com capacidade útil superior a 500 quilos e peso bruto total de até 3,5 toneladas) e a de carga a granel pressurizada (categoria utilizada para determinados tipos de transporte especializado).
A atualização da tabela de frete deverá ser semestral. Quando houver variação igual ou superior a 5% no preço dos combustíveis, a ANTT deverá publicar os novos valores em até três dias úteis.
Fiscalização
O texto aprovado também altera regras de fiscalização, cadastro e penalidades no transporte de cargas. Empresas que
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pagarem frete abaixo do piso mínimo poderão ter o registro suspenso em caso de descumprimento reiterado (com mais de quatro infrações em seis meses). As multas para reincidentes poderão variar de R$ 100 mil a R$ 1 milhão e, em caso de nova reincidência, poderão ser aplicadas em dobro. Nos casos mais graves, o Registro Nacional de Transportadores Rodoviários de Cargas (RNTRC) poderá ser cancelado por até 24 meses.
A proposta mantém a obrigatoriedade do Código Identificador da Operação de Transporte (CIOT), estabelece prazo de até 30 dias úteis para pagamento do frete e prevê adiantamento mínimo de 70% para transportadores autônomos. O texto também determina a revalidação anual do RNTRC e permite que inscrição, atualização e manutenção do cadastro sejam feitas gratuitamente por plataforma digital do governo federal.
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A medida também altera as regras de fiscalização do peso dos veículos de carga. Para caminhões com peso bruto total regulamentar (definido pela regulamentação) de até 74 toneladas, a verificação deverá considerar inicialmente apenas o peso total do veículo. A medição por eixo será feita quando houver excesso acima da tolerância de 5% no peso bruto total ou em situações específicas definidas pelo Conselho Nacional de Trânsito (Contran). O limite de tolerância para o peso por eixo permanece em 12,5% acima do permitido.
Segundo o texto, a regra busca adequar a verificação às características das operações de transporte, preservando a segurança nas rodovias e a conservação do pavimento. A proposta também prevê inspeções periódicas dos registradores de velocidade e tempo, e permite o uso dos dados do tacógrafo como prova de infrações por excesso de velocidade.
Além disso, o texto transforma em advertência as infrações administrativas relacionadas ao excesso de peso por eixo cometidas até a publicação da lei resultante da proposta. A medida alcança processos em andamento, penalidades sem decisão definitiva e multas aplicadas que ainda não tenham sido pagas. Valores já quitados não serão devolvidos.
Outros pontos
Na área previdenciária, o transportador autônomo poderá optar por recolher diretamente sua contribuição ao
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Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), desde que formalize a escolha. Com a adesão ao modelo, o próprio profissional passa a ser responsável pelo recolhimento, sem alteração das demais obrigações previdenciárias das empresas contratantes.
A MP amplia os objetivos do Programa de Apoio ao Desenvolvimento do Transporte de Cargas Nacional (Procargas), que poderá apoiar iniciativas de renovação de caminhões e implementos rodoviários, capacitação de motoristas, adoção de tecnologias e ações de saúde e segurança. O texto também cria uma Política Nacional Permanente de Renovação da Frota, com prioridade para transportadores autônomos e cooperativas.
As novas regras terão período de transição. Sistemas, registros e autorizações atuais continuarão válidos até a regulamentação das mudanças, que deverá ser feita em até 180 dias. Empresas e transportadores terão prazo mínimo de 60 dias para adaptação às novas obrigações.
